NOTA TÉCNICA IGFB Nº 11/2025
Assunto: Análise do Provimento CN-CNJ nº 195, de 3 de junho de 2025, e seus impactos na modernização do registro de imóveis, na segurança jurídica fundiária e na atuação dos profissionais da governança territorial.
São Paulo, 18 de agosto de 2025.
1. INTRODUÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), por meio da Corregedoria Nacional de Justiça, publicou em 3 de junho de 2025 o Provimento CN-CNJ nº 195, que promove significativas alterações no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), instituído pelo Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023.
O normativo, que entrou em vigor em 4 de setembro de 2025, representa um marco na história da fiscalização da questão fundiária no Brasil, conforme destacado pelo Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques, ao afirmar que o provimento “abre um novo capítulo na história da fiscalização da questão fundiária no Brasil com diretrizes detalhadas para o registro de imóveis urbanos e rurais”.
A presente Nota Técnica, elaborada pelo Instituto de Governança Fundiária do Brasil (IGFB), tem por objetivo analisar os principais institutos introduzidos pelo Provimento nº 195/2025, seus fundamentos jurídicos e técnicos, bem como seus impactos na governança fundiária, na atuação dos profissionais habilitados e na segurança das transações imobiliárias no país.
2. FUNDAMENTOS JURÍDICOS E JUSTIFICATIVAS DO PROVIMENTO
O Provimento nº 195/2025 encontra amparo constitucional no poder de fiscalização e normatização do Poder Judiciário sobre os atos praticados pelos serviços extrajudiciais, nos termos do art. 103-B, § 4º, incisos I, II e III, e do art. 236, § 1º, da Constituição Federal de 1988, bem como na competência da Corregedoria Nacional de Justiça para expedir provimentos destinados ao aperfeiçoamento das atividades dos serviços extrajudiciais (art. 8º, X, do Regimento Interno do CNJ).
Os fundamentos que justificam a edição do provimento são múltiplos e convergentes:
2.1. Combate à Grilagem e à Sobreposição de Áreas
O provimento objetiva solucionar problemas históricos como a grilagem de terras, a sobreposição de áreas e a fragmentação de dados cadastrais. Conforme ressaltado pelo Ministro Mauro Campbell, “as medidas visam prevenir e combater o mal da grilagem de terras, permitir o maior controle da malha de registros imobiliários e mitigar a ocorrência de conflitos fundiários que assolam o país, o que prejudica o reconhecimento de direitos fundamentais”.
2.2. Conformidade com a Legislação Registral e Fundiária
O provimento está em harmonia com a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), que exige que a descrição dos imóveis rurais contenha coordenadas dos vértices definidores dos limites, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro (art. 176, §§ 3º a 5º), bem como com o Decreto nº 4.449/2002, que regulamenta o georreferenciamento de imóveis rurais.
2.3. Alinhamento aos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS)
O provimento alinha-se às diretrizes dos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da Agenda 2030 das Nações Unidas, com especial atenção ao ODS 2 (Fome Zero e Agricultura Sustentável), ODS 10 (Redução das Desigualdades), ODS 15 (Proteção da Vida Terrestre) e ODS 16 (Paz, Justiça e Instituições Eficazes), bem como à Convenção 169 da Organização Internacional do Trabalho (OIT).
2.4. Especialidade Objetiva e Integração de Cadastros
O provimento busca aperfeiçoar o princípio da especialidade objetiva — um dos pilares do sistema registral imobiliário — ao exigir que a matrícula contenha informações precisas sobre a localização, área e limites do imóvel, integrando os cadastros obrigatórios existentes (CCIR/INCRA, NIRF/CIB da Receita Federal, CAR dos órgãos ambientais e CIF dos municípios).
3. PRINCIPAIS INOVAÇÕES INTRODUZIDAS PELO PROVIMENTO
3.1. Criação do Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis (IERI-e)
O IERI-e é um módulo operacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), destinado a servir de base de dados estatísticos do registro de imóveis, sob a gestão e manutenção do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
O IERI-e disponibilizará, em sítio eletrônico para consulta pública, informações como: número total de matrículas de imóveis rurais georreferenciados, área total da circunscrição de cada registro de imóveis, número de imóveis rurais certificados no SIGEF/INCRA, área total dos imóveis rurais registrados por município com coordenadas georreferenciadas, entre outras estatísticas de interesse público.
Importância para a Governança Fundiária: O IERI-e permitirá à Corregedoria Nacional e às corregedorias-gerais dos estados uma visão ampla da situação dos registros imobiliários, com a identificação precisa dos imóveis, subsidiando estudos, planejamento territorial e aprimoramento dos serviços de registro. A coleta periódica de dados também possibilitará a geração de indicadores para controle da questão fundiária em todas as regiões, bem como a identificação da necessidade de políticas públicas sustentáveis.
3.2. Criação do Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI)
O SIG-RI destina-se a servir de base de dados geográficos relativos às informações imobiliárias mantidas pelos cartórios de registro de imóveis. O Mapa do Registro de Imóveis do Brasil (Mapa) é a ferramenta do SIG-RI destinada a servir como plataforma gráfica dos imóveis registrados.
Funcionalidades do SIG-RI:
– Viabilizar consultas públicas;
– Permitir a análise e gestão de processos de georreferenciamento;
– Identificar eventuais sobreposições, totais ou parciais, de poligonais de matrículas;
– Alertar automaticamente possíveis casos de sobreposição ou vácuo dominial;
– Gerar mapa de análise e relatórios de área e descrição;
– Importar memoriais descritivos do SIGEF/INCRA e de outros portais de coordenadas geodésicas.
A adesão ao IERI-e e ao SIG-RI é obrigatória para todas as serventias de registro de imóveis.
3.3. Disciplina do Saneamento de Irregularidades nas Matrículas
O provimento estabelece procedimentos detalhados para o saneamento de irregularidades existentes nas matrículas, abrangendo:
3.3.1. Sobreposição de Área entre Imóveis (arts. 440-AY a 440-BA)
Em caso de sobreposição total ou parcial de áreas de imóveis georreferenciados, identificada a partir do SIG-RI, o oficial de registro de imóveis deverá proceder na forma da Seção III do Capítulo IX.
A sobreposição material é aquela que ultrapassa a tolerância posicional normatizada, indicada no manual técnico do ONR. Identificados indícios de sobreposição, será inserida observação específica nas certidões emitidas, mencionando que o SIG-RI apontou indícios de sobreposição de área, a fim de dar publicidade à necessidade de saneamento das matrículas.
3.3.2. Duplicidade e Multiplicidade de Matrículas (art. 440-BB)
O oficial de registro deverá promover de ofício o saneamento de matrículas duplicadas, distinguindo-se os casos de identidade de cadeia dominial (sem contradição) daqueles com diversidade de cadeia dominial (com contradição ou dúvida quanto à titularidade).
3.3.3. Imóveis Matriculados em Serventia Territorialmente Incompetente (art. 440-BC)
O oficial deverá, de ofício, promover a averbação-notícia na matrícula, comunicar o fato à serventia competente e não praticar nenhum novo ato na matrícula, exceto a averbação de seu encerramento.
3.4. Procedimento de Autotutela Registral (arts. 440-BG)
O provimento introduz o procedimento de autotutela registral, a ser conduzido diretamente pelos oficiais de registro. Nos casos de alta indagação ou potencial litígio, o oficial poderá:
– Abrir autos de incidente de procedimento de autotutela registral;
– Notificar os titulares de direitos registrados para manifestação;
– Realizar sessão de conciliação e mediação;
– Elaborar relatório definitivo e, inexistindo consenso, encaminhar os autos ao juiz corregedor competente.
3.5. Atualização dos Dados Obrigatórios da Matrícula (arts. 440-AQ)
O provimento determina que a matrícula deverá conter, além das informações já previstas no art. 176 da Lei nº 6.015/1973:
– O Código Nacional de Matrícula (CNM);
– A indicação da área do imóvel em metros quadrados (m²) para imóveis urbanos e em hectares (ha) para imóveis rurais;
– A descrição perimetral mediante georreferenciamento para imóveis rurais, com obrigatoriedade de prévia certificação da poligonal no INCRA;
– Os códigos dos cadastros imobiliários obrigatórios: CIF (urbano), CIB (RFB), CCIR (INCRA), NIRF (RFB) e CAR (ambiental).
3.6. Averbacões de Saneamento (arts. 440-AR a 440-AX)
O provimento disciplina as averbações de saneamento necessárias para a regularização de matrículas, abrangendo:
– Averbacão de dados pessoais (art. 440-AT);
– Averbacão de alterações de estado ou personalidade civil (art. 440-AU);
– Averbacão de descrição do imóvel (art. 440-AV);
– Averbacão de cadastros imobiliários (art. 440-AW);
– Averbacão de retificação de área (art. 440-AX).
4. IMPACTOS NA GOVERNANÇA FUNDIÁRIA E NA ATUAÇÃO DOS PROFISSIONAIS
4.1. Para a Governança Fundiária
O Provimento nº 195/2025 representa um avanço relevante na modernização do sistema registral brasileiro, ao ampliar a transparência, favorecer a interoperabilidade de dados e reforçar o princípio da especialidade objetiva. A integração entre registros imobiliários e bases geoespaciais, por meio do IERI-e e do SIG-RI, contribui para:
– O fortalecimento da segurança jurídica fundiária;
– A prevenção e o combate à grilagem de terras;
– O controle da malha imobiliária e da unicidade matricial;
– A identificação de sobreposições e lacunas entre imóveis;
– A formulação de políticas públicas sustentáveis de regularização fundiária e proteção ambiental.
4.2. Para os Profissionais Habilitados (Engenheiros Agrimensores, Cartógrafos, Geógrafos e Técnicos em Agrimensura)
O provimento confere papel estratégico e de responsabilidade técnica aos profissionais habilitados no processo de georreferenciamento de imóveis. São considerados profissionais habilitados aqueles que possuem formação técnica ou superior e registro em conselho profissional competente, incluindo engenheiros agrimensores, engenheiros civis com atribuição em georreferenciamento, técnicos em agrimensura e áreas correlatas.
As atribuições desses profissionais, nos termos do provimento, incluem:
– Levantar em campo os dados geoespaciais do imóvel (urbanos ou rurais);
– Produzir as plantas e memoriais descritivos contendo as coordenadas geodésicas;
– Certificar tecnicamente a conformidade do trabalho com as exigências do INCRA e do CNJ;
– Assinar eletronicamente os documentos, garantindo sua autenticidade;
– Submeter as informações técnicas no sistema do ONR (mapa.onr.org.br), vinculando-as ao número de prenotação fornecido pelo cartório.
4.3. Para os Registradores de Imóveis
Os oficiais de registro de imóveis assumem novas obrigações:
– Alimentar o SIG-RI com os perímetros dos imóveis georreferenciados;
– Analisar o mosaico registral para verificar sobreposições e erros de descrição;
– Promover os atos registrais para saneamento das irregularidades;
– Realizar o IERI-e, com alimentação mensal dos dados relativos aos atos praticados.
5. DESAFIOS E LIMITAÇÕES
Embora represente um avanço significativo, a efetividade do Provimento nº 195/2025 depende:
– Da integração real entre sistemas públicos (INCRA/SIGEF, RFB/CIB, CAR, cadastros municipais);
– Da atuação técnica multidisciplinar, com a participação qualificada de engenheiros agrimensores, cartógrafos, geógrafos e demais profissionais habilitados;
– Da preservação das garantias procedimentais nos mecanismos de autotutela registral;
– Do cumprimento dos prazos estabelecidos, especialmente o prazo de até 60 meses para a inserção retroativa de dados no SIG-RI;
– Da capacitação técnica dos registradores e profissionais para o manejo das novas ferramentas tecnológicas.
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O Provimento CN-CNJ nº 195/2025 inaugura uma nova era para o registro de imóveis e para a governança fundiária no Brasil. Ao instituir o IERI-e e o SIG-RI, o normativo promove a integração entre a matrícula imobiliária e a realidade territorial, permitindo o controle da malha imobiliária, a prevenção de fraudes e sobreposições, e a formulação de políticas públicas fundiárias mais eficazes.
Para o IGFB, entidade que tem por objetivo promover estudos e pesquisas, produção e divulgação de informações e conhecimentos técnicos e científicos relativos à área de governança fundiária, o provimento representa um marco de alinhamento com as melhores práticas de gestão territorial e com os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da Agenda 2030.
O IGFB reafirma seu compromisso com a qualificação de profissionais de referência em práticas integrativas e complementares, habilitados para ampliar a cultura do Cadastro Técnico Multifinalitário, da Gestão Territorial e da governança fundiária como ferramenta de desenvolvimento social, e se coloca à disposição para colaborar com os poderes públicos, entidades de classe e a sociedade civil na implementação das diretrizes estabelecidas pelo Provimento nº 195/2025.
Eng. Sales Carvalho
Diretor Presidente do Instituto de Governança Fundiária do Brasil (IGFB)
Esta Nota Técnica é uma publicação oficial do Instituto de Governança Fundiária do Brasil (IGFB).
IGFB — Construindo pontes para uma governança fundiária mais justa e sustentável.
